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3, 4월 남가주 부동산 시장 상황 [ASK미국 부동산-곽재혁 퍼스트팀부동산]

▶문= 3, 4월 남가주 부동산 시장 상황이 궁금합니다. ▶답= 이자율이 4월 둘째 주부터 다시금 7%대에 돌입하면서 모기지가 최고 시점이었던 작년의 7.83% 수준으로 높아지기 전에 에스크로 오픈 시 이자율을 락하는 비중이 늘고 있습니다. 연준에서 금리 인하의 시기가 불투명해지면서 내년도까지 금리 인하가 불투명하다는 의견과 금리의 인상까지도 전망되면서 모기지 이자율은 당분간은 7%에서 8%대까지 올라갈 수 있다고 조심스러운 전망들이 나오고 있습니다. 캘리포니아의 재정이 1천억 달러 재정흑자 상태에서 불과 2년여 만에 2백억 달러 적자 상태가 되면서 재정적자를 줄이기 위한 주택을 포함한 부동산 소유주들에 대한 각종 세금의 추가 징수가 이루어질 전망입니다. 주택 유지 비용 중 보험에 대한 프리미엄의 증가와 가입의 어려움과 더불어 혜택의 축소가 이루어지고 있고 재산세에 합산해서 징수가 되는 매물 관련 비용도 오렌지 카운티의 경우 매년 $33에서 $66불로 배로 증가가 결정되는 등 각종 주택 유지 비용이 급격히 증가하고 있습니다. 매물은 작년 대비 30% 정도 늘어났고 모기지 이자율의 증가가 지속될수록 시장에 매물의 공급을 가속화할 수 있습니다. 융자 시 필수적으로 바이어가 렌더의 요구로 구입했던 타이틀 보험의 경우 정부 관련 융자는 타이틀보험을 없애거나 일반융자 시 렌더에게 부담시키는 정책이 추진되고 있고 융자회사들 간 인수합병이 늘어나고 있고 소송에 관련되는 대형 융자 브로커 회사들이 급증하고 있습니다. 아직까지는 매물이 지역별로 차등적으로 증가세를 보이고 있고 특히 선호지역들의 경우 매물이 시장에서 바로 소화가 되는 중이지만 상당수는 시장에 장기간 대기 상태로 머물 가능성이 있으며 3월과 4월에 한자리 숫자로 가격이 하락한 지역들이 상당수 늘어났으나 아직은 공통적인 현상은 아니라고 봅니다. 거래의 30%가 아직도 현금으로 거래가 되고 있고 25% 정도의 바이어가 투자가로 구성되어 있고 주택의 가치를 높이기 위한 리모델링 작업과 관련된 융자의 수가 꾸준하게 유지가 되고 있습니다. 특히 남가주의 경우 단독주택의 경우 최대한 좋은 상태를 유지하고 추가 리모델링과 스테이징 그리고 비디오를 통해서 마케팅을 다양하게 활용하고 이전과는 다르게 바이어들의 부동산 샤핑 시 인터넷과 관련 앱들을 전문가 수준으로 도움을 받으면서 빠른 거래의 성사가 가능해지고 있습니다. 기존의 바이어들이 주목하는 시장의 경우 대략 준비된 바이어들이 1주일에서 10일 정도 내에 주택을 실사하고 오퍼를 진행시키고 있으며 3월까지는 남가주 에스크로에 들어간 매물 중 30% 정도는 오버 프라이스로 거래가 되고 있습니다. 앞으로 이자율이 여름까지 계속 오른다면 수요가 높은 지역을 제외한 지역들에서 가격의 하락이 눈에 띄게 나타날 수 있을 것입니다. 또한 높은 이자율로 인해 다운페이를 높이거나 현금거래를 시도하는 비중이 높아질 전망입니다. ▶문의:(213)663-5392 곽재혁 부동산 중개인/ 미연방세무사 (EA)미국 부동산 곽재혁 퍼스트팀부동산 남가주 부동산 부동산 소유주들

2024-04-23

2월, 3월 남가주 부동산 시장 상황 [ASK미국 부동산-곽재혁 퍼스트팀부동산]

▶문= 2월, 3월 남가주 부동산 시장 상황이 궁금합니다. ▶답= 2월 남가주 주택시장의 거래량이 9.5%까지 늘어나면서 시장에 활력이 돌았고 이자율이 3월 정도에 7%까지 오르면서 거래가 주춤했지만 단독주택을 중심으로 선호지역들의 매매가 업그레이드를 포함한 관리 상태가 좋은 매물을 중심으로 꾸준히 이루어지고 있습니다. 앞으로 매물은 40%까지 증가한다는 예측도 있습니다. 캘리포니아에서 첫 주택 구입자를 대상으로 실시하는 20% 다운페이먼트 보조 프로그램인 드림포올이 본격적으로 시작되는 4월 말경부터 90일간 세일이 늘어날 가능성이 높습니다. 렌트 수요는 증가 추세에 있지만 상승폭은 둔화되거나 약간의 하락세를 보여주고 있습니다. 외곽지역 중 리버사이드 지역에 투자가들의 구입이 큰 폭으로 증가세에 있으며 빅터빌을 위시한 High Desert 지역의 경우 전반적인 거래가 둔화되고 있지만 신규주택 매물들이 지역별로 500여 채 이상 공급이 지속되고 있고 히스페리아 지역의 경우 추후 10여 년간 신규 인벤토리는 증가할 것으로 예상됩니다. 다만 주택 단지 개발을 위한 땅 매매시장의 거래량은 작년 대비 30% 이상 감소세를 보이고 있습니다. 개발을 위한 여러 가지 지역 정부들의 복잡한 행정절차와 더불어 모기지 이자가 아직 높고 Construction loan들이 어려운 관계로 신규주택의 공급이 지지부진할 경우 기존 주택시장의 높은 가격은 어느 정도 유지될 전망입니다. 앞으로 베이비부머 세대를 위시한 은퇴자들의 주택을 중심으로 시장에 공급 예상되는 9백만 채의 "다운사이징"명목의 리스팅이 시장에 어느 정도 물량 부족을 해결해 주는 역할을 할 것으로 보이고 있고 48개월 내로 이주를 고려하는 은퇴층이 상당수에 달하는 것으로 파악 되고 있습니다. 아직은 FED에서 7월 정도부터 금리 인하가 금년 내로 3회 정도 가능하고 금리를 5.25-5.5%로 5연속 동결하기로 발표했지만 금리 인하 관련된 결정을 내리는데 신중을 기하면서 모기지 이자율이 주택 매매에 그나마 적합한 5%로 진입하기에는 다소 더 시간이 필요할 것으로 보입니다. 선거가 있는 해의 정치적인 상황들을 고려한다면 금리 인하는 거의 가능하다고 시장에서는 받아들이고 있습니다. 앞으로 다운사이징 목적의 은퇴자 중심의 셀러들이 시장에서 중요한 역할을 하게 될 것이고 이들 그룹들이 또 다른 바이어로써 재정착이 캘리포니아에 가능하다면 부동산 주택시장의 활력 요인이 될 것입니다. 걱정이 되는 것은 불과 2년 만에 거의 7백억 달러의 재정적자를 기록하고 있는 캘리포니아 주정부가 금년도 택스 보고 시 충분한 예산의 확보가 힘들 경우 주택 소유주들에게 추가로 각종 주택관련 수수료나 세금과 같은 여러 가지 형태로 부담을 가중시킬 수 있다는 점입니다. 그리고 주택보험 관련 신규 가입 불허나 페이먼트의 급속한 증가 그리고 각종 유틸리티 비용 상승과 HOA 상승 등 주택 유지 비용의 큰 폭의 증가 추세도 또한 주택 소유주들의 부담을 가중시키고 있습니다. 주택 수리 관련된 홈 워런티 보험의 사용과 관련되어서 워런티 회사와 주택 소유주 간의 시비가 늘어나고 있습니다. 현장의 보험 에이전트들 또한 불필요한 보험 클레임을 자제하도록 권하고 있는 상황으로 주의가 요망됩니다. ▶문의:(213)663-5392 곽재혁 부동산 중개인/ 미연방세무사 (EA)미국 부동산 곽재혁 퍼스트팀부동산 남가주 부동산 남가주 주택시장

2024-03-26

11, 12월 부동산 시장 동향 [ASK미국 부동산-곽재혁 퍼스트팀부동산]

▶문= 11, 12월 남가주 부동산 시장 동향이 궁금합니다. ▶답= 12월 중순 기준으로 이자율이 6.5% 정도의 범위를 형성하고 있지만 거래량에는 변화가 없습니다. 가격이나 거래량에 상승 하락폭이 한자리 숫자이고 계절적인 요인으로 이러한 추세는 이어질 전망입니다. 금년도 전체를 놓고 본다면 대략 20% 정도의 신규주택과 기존 주택을 포함해서 에스크로가 캔슬이 된 것으로 조사되었고 이자율의 하락으로 재융자나 에큐티 관련 융자가 증가 추세에 있고 특히 9월부터 비즈니스 경기 하락으로 여유자금의 확보를 위한 주택 담보 융자 수요는 늘어날 것으로 보입니다. 최근 특히 외곽지역과 최초 주택 구입자의 경우 FHA 나 VA 융자를 이용하는 경우가 많습니다. 승인이 가능하다면 낮은 다운으로 그리고 좀 더 쉬운 가이드라인과 지역별로 다운페이먼트 보조금도 가능한 경우들과 같이 이용이 가능해서 선호되고 있습니다. 추후 다운을 적게 하는 바이어들이 이용하기 때문에 추후 가격이 하락 시에 밸류에 민감할 수 있고 내년에 가능한 대량 해고의 경우에 해당될 경우 집이 default 위험에 처할 수도 있습니다. 레드핀의 발표에 따르면 금년도 3분기 전체 세일 중 신축 주택의 비율이 30.6%에 이르고 있고 이러한 신규 주택들의 분포가 주로 고인컴 지역에 분포하고 있고 신규주택의 경우 위치에 상관없이 대도시 권에서는 분양이 이루어지고 있고 많은 이들이 대기하고 있는 인기 단지들의 경우 분양을 미루는 추세를 보여주고 있습니다. 내년도에는 은퇴를 포함한 다운사이징 수요와 맞물려지고 모기지 이자가 좀 더 하락한다면 바이어보다는 셀러들의 움직임이 더 활발해질 수 있는 한 해가 될 전망입니다. 시장에 매물이 쌓이기 시작하고 거래량이 가격 상관없이 두 자릿수 이상 최소 2-3개월 증가하게 된다면 바이어들도 다시금 주택 시장에 돌아올 수 있을 것으로 보입니다. 표면적으로 본다면 현재는 매물 부족과 이자율의 상승추세가 바이어들에게는 어려움을 주고 있지만 이자율이 하락 추세에 있어도 거래량이 증가하지 않고 있는 이유는 무엇보다도 바이어들의 시장에 대한 확신이 부족하고 선택의 폭이 거의 없는 상황이 지속되고 높은 가격대를 유지하는 주택시장의 현 상황이 지속되면서 바이어들이나 셀러 양측 결정을 미루거나 거래의 취소나 매물 계약 취소가 빈번하였던 것이 사실입니다. 코로나로 촉발된 연주의 급격했던 금리 인상으로 인한 부작용이 내년에 어떤 식으로 시장에 영향을 줄지는 전망 하기가 힘듭니다. 중소 은행들의 위기 상황에 대한 보도나 상업용 건물 소유주들의 재융자의 난황으로 인한 소유권 포기나 파산의 가능성이 그 어느 때보다 현실에서 나타날 것으로 보입니다. 어느 시기나 주택의 구입은 본인의 재정상황이 제일 중요하다고 생각합니다. 본인이 은행융자나 현금으로 구매가 가능하고 특히 융자를 포함한 주택 유지 비용을 감당할 수 있다면 적어도 본인의 실거주 목적의 주택 구입 결정은 언제나 가능하지만 투자를 포함한 다른 목적의 구입은 신중에 신중을 기해야만 합니다. 이 상황에서 내년이 되었을 때 일단 시장의 변화는 시장에 매물이 증가하거나 거래량이 증가할 경우 그리고 모기지 구입 융자 건수가 늘어나는 경우들이 시장에서 일어날 경우 다시 한번 바이어와 셀러의 입장에서 신중한 결정을 하실 수 있다고 생각합니다. 현재 또는 추후 주택 구입을 원하신다면 그 어느 때보다도 보험과 HOA 비용, 전기나 물 등 유틸리티의 증가 그리고 렌털 프라퍼티의 경우 테넌트와의 소송 문제와 더불어 정부의 각종 추가 세금 부과의 가능성들을 전부다 고려하시고 의사결정하시기를 권해 드립니다. 새해에는 모두의 사업과 가정에 축복 있으시기를 바랍니다. ▶문의: 213-663-5392 / www.jasonkwak.com 곽재혁 부동산 중개인/ 미연방세무사미국 부동산 남가주 부동산 주택 시장 하락 추세

2023-12-26

10, 11월 부동산 시장 동향 [ASK미국 부동산-곽재혁 퍼스트팀부동산]

▶문= 10, 11월 남가주 부동산 시장 동향이 궁금합니다. ▶답= 11월 이전까지 8%대의 높은 이자율을 유지하면서 약 5만 건 이상의 에스크로가 10월에 취소가 되었지만 11월에 접어들면서 3주 연속 이자율이 내리고 있고 모기지 신청이 5주간 증가하고 있습니다. 고금리와 건축비 상승에도 불구하고 10월 기준 137만 건의 신규주택 건설허가로 전월대비 1.1% 늘어난 상무부 통계가 발표되었습니다. 전통적으로 매물이 줄어드는 시기인 11월이지만 지역별로 매물이 증가 추세에 있는 지역들도 나타나고 있습니다. 거래량이나 가격의 상승이나 인하폭이 오랜 기간 한자리에 머무르면서 거의 부동산 시장의 거래가 "중단이 된 상태"가 지속될 것으로 보이며 이 현상은 모기지 이자율이 하락하고 실수요자가 다시금 시장에 복귀할 때까지 이어질 것입니다. 워싱턴 포스트와 CNN의 최근 보도에 따르면 금년도 주택 구입 시 평균 연령 58세의 베이비부머들에 의해 주도가 되었고 연평균 소득 또한 지난해에 비해서 22% 상승한 $107,000이라고 보도했습니다. 아직까지는 소득 대비 경기는 나쁘지 않다고 통계는 밝히고 있습니다. 어떠한 경우라도 주택의 구입이 필요한 가족단위의 단독주택의 수요는 지속적으로 유지될 것입니다. 전국의 빈집이 최고 5백만 채로 집계되고 있고 이 중에서 리모델링 수요나 리스팅을 준비하는 숫자를 제외한 약 절반의 매물이 설명되지 않는 이유로 공실을 유지하는 것으로 나타나고 있습니다. 이들 매물 중 상당수는 매매의 시기를 조절하기 위해서 최소 6개월에서 1년의 테넌트 계약 옵션을 행사하지 않고 타이밍을 기다리는 경우가 대부분으로 보이며 이자율의 하락이 몇 개월간 지속될 경우 시장에 매물로 나올 가능성이 높다고 생각합니다. 내년도 모기지 전망은 천천히 이자가 떨어진다와 더불어 소수이지만 급격히 모기지가 하락할 가능성으로 나뉘고 있습니다. 개인적으로는 내년 11월 선거가 박빙으로 갈 경우 의도적으로 금리의 하락을 시도하거나 더불어 모기지 이자율이 어느 정도 하락할 가능성이 있다고 생각합니다. 캐나다의 경우도 금리 인하를 정책적으로 내년에 실시할 것을 검토하고 있고 일본의 경우 금리가 인하되고 엔화 환율의 하락으로 의외로 경기를 살리는 효과를 나타나고 있습니다. 경기가 침체국면으로 가지 않고 임박한 문제의 해결을 위해서 이자율의 급격하게 또는 완만하게 하락의 패턴을 지속한다면 대략 여름 정도의 시기를 주택 매각 시점으로 조심스럽게 전망해 보고 있습니다. 내년도의 경우 대규모 해고 사태가 예고되고 있고 이에 따라서 부동산 시장의 훈풍을 무작정 기대할 수는 없지만 다른 시장보다 거주 선호지에 위치한 방 세 개 이상의 단독주택의 수요에는 별 변화는 없을 것으로 기대가 되며 다운사이징이 필요한 은퇴 베이비부머나 기타 이주 수요가 여전히 이어질 전망입니다. ▶문의:(213)663-5392 / www.jasonkwak.com 곽재혁 부동산 중개인/ 미연방세무사미국 부동산 곽재혁 퍼스트팀부동산 부동산 시장 남가주 부동산

2023-11-21

[에이전트 노트] 새해 부동산 시장 동향

지난해 전반기 구입경쟁이 과열되면서 하늘 높은 줄 모르고 치솟던 남가주 부동산 시장은 하반기 에 매매 건수가 수직 낙하 하면서 2023년 새해를 맞았다. 지난 수년간 남가주지역의 주택시장은 바이어들에게 그야말로 악몽 그 자체였다. 매물의 선택 폭은 지나친 구입경쟁으로 극히 제한적이었고, 오퍼 경쟁이 너무나 치열하다 보니 셀러가 부르는 게 값이고 구입경쟁에 성공하더라도 셀러들의 입김이 너무나 강해 구입조건도 셀러에게 편파적으로 유리할 수밖에 없어 바이어의 입김은 감히 내세우지 못하는 모양새였다. 그런데 지난해 하반기 접어들어서 급격한 금리 인상이 시작되면서 매수 심리가 완전히 위축돼 주택 거래가 사실상 자취를 감췄고 그에 따라 바이어의 입김이 자연스럽게 높아지는 분위기이다. 이런 분위기로 맞이한 새해라면 바이어들에게 있어서 꿈에 그리던 내 집 마련의 기회가 성공적으로 마무리 될 수 있는 해가 될 것으로 판단된다. 그렇다고 시장에서 셀러의 입김이 완전히 사라졌다고는 볼 수는 없지만 최근 조사된 한 부동산 전문기관의 발표 자료를 보면 최근 매매되는 주택거래 중 40% 정도의 셀러들이 구입조건을 양보하며 바이어의 요구조건을 수용하고 있는 것으로 알려졌다. 실제로 최근 주택구입을 위해 에스크로를 오픈한 한인의 경우 인스펙션을 통해 최근 남가주 지역에 내린 겨울철 많은 양의 비로 인해 지붕의 문제점을 발견하고 수리비용을 셀러에게 요구하자 셀러가 낙후된 지붕 전체를 손봐주기로 하는 통 큰 양보를 받아 현재 에스크로 마무리 단계에 있다고 한다. 이 같은 우호적인 셀러의 결정은 지난해까지만 해도 찾아볼 수 없었던 예로 최근 변화하고 있는 마켓 현상을 잘 보여주는 예일 것이다. 이렇게 셀러들의 구입조건의 양보 현상은 최근 조사된 자료를 통해 전국 대도시에서 나타나고 있는 것을 알 수 있는데 피닉스의 경우 1년 전만 해도 전체매매의 33%만이 구입조건을 바이어에게 양보했었는데 최근 63%의 매매가 바이어에게 구입조건을 양보한 것으로 알려지면서 2배 가까이 증가한 것으로 알려졌다. 특히 샌디에이고의 경우 지난해 4분기 셀러가 구입조건을 바이어에게 양보한 사례가 무려 73%이었던 것으로 알려졌고 그 외에도 피닉스가 63%, 포틀랜드 62%, 라스베이거스 61%, 덴버 58% 등 오퍼 조건 양보를 하는 셀러들이 크게 증가한 것으로 알려졌다. 하지만 팬데믹 이후 다시 바이어가 몰리고 있는 필라델피아는 22%, 보스턴은 17%, 샌호세는 14%, 뉴욕 13% 등은 아직까지 셀러의 입김이 급감하지 못하고 있는 것으로 조사됐다. 이러한 현상이 나타난 것은 무엇보다 모기지 이자율 상승과 인플레이션과 경기침체 우려가 복합적으로 작용하면서 나타난 현상으로 분석되는데 그중에서 모지기 이자율 상승이 가장 큰 원인으로 보여진다. 최근 모기지 이자율 상승세가 다소 수그러진 상황으로 6%대의 안정세를 보이고는 있지만 그래도 올해 모기지 이자율은 서서히 상승하여 올해 하반기엔 8%까지도 갈 수 있을 것으로 예상한다. 따라서 성수기가 시작되는 3~4월 이전인 지금이 주택구입을 계획하고 있는 바이어에겐 적극적으로 구입에 앞장서야 할 때로 보인다. 현재 남가주 지역의 매물 증가세는 미국 내 타 도시보다 눈에 띄게 낮은 상황으로 매물 부족현상이 빠르게 해결될 것으로 보이지는 않는다. 전문가들이 예상하는 주택가격 하락세 역시 지역에 따라 다소 차이는 있겠지만 4%대 까지 하락을 예상하는 상황으로 가격 하락을 기대하기보다는 셀러의 구입조건 완화에 맞춰 구입계획을 새우는 것이 현명할 것으로 판단된다. ▶문의: (213)500-5589 진홍철 WIN Realty& Properties에이전트 노트 부동산 새해 이자율 상승세 구입조건도 셀러 남가주 부동산

2023-01-31

남가주 중간 주택가격 78만불, 1.5% 하락

모기지 이자율 상승으로 9월 남가주 주택 가격이 전달보다 소폭 내려앉았다. 가주부동산중개인협회(CAR)가 최근 발표한 9월 남가주 부동산 동향 보고서에 의하면, 남가주의 주택 가격이 전월 대비 1.5% 하락한 78만3380달러를 기록했다. 다만, 전년 동월의 75만5000달러와 비교하면 3만 달러(3%) 정도 올랐다. 남가주 6개 카운티의 9월 주택 가격 동향은 혼돈 양상을 보였다. 지난 8월과 비교해 카운티 3곳은 하락 또는 변동이 없었고, 3곳의 주택 가격은 상승했기 때문이다. 리버사이드와 벤투라카운티는 전월 대비 3% 이상 하락해 60만 달러(-3.2%)와 85만 달러(-3.8%)에 거래됐다. 〈표참조〉 오렌지카운티 주택 가격은 120만 달러로 전달과 동일한 가격을 유지했다. 하지만, 지난해 같은 달과 비교하면 약 10만 달러(9.1%)가 올랐다. 반면, 한인 다수 거주 지역인 LA카운티의 전월 대비 중간 주택 가격은 가장 큰 폭으로 뛰었다. LA카운티의 중간 주택 가격은 89만1770달러로 전달보다 3만7000달러 올라 4.3%의 상대적으로 높은 오름세를 보였다. 샌버나디노와 샌디에이고 카운티 역시 전월 대비 1% 중반대의 상승률을 보였다. 한편, 지난해 같은 기간과 비교해서 남가주 6개 카운티의 집값은 모두 올랐다. 이중 가장 큰 상승 폭을 기록한 지역은 샌버나디노 카운티였다. 샌버나디노의 주택 중간 거래 가격은 48만 달러로 전년 동월보다 4만3000달러(9.8%) 상승했다. 오렌지 카운티(9.1%), 샌디에이고(5.8%), 리버사이드(5.3%), 벤투라(4.3%), LA(0.6%) 순이었다. CAR의 오토 카트리나 대표는 “단기간 급격하게 오른 이자율로 인해서 바이어와 셀러 모두 새로운 시장 환경 적응에 어려움을 겪고 있다”고 분석했다. 양재영 기자주택가격 남가주 남가주 주택 오렌지카운티 주택 남가주 부동산

2022-10-19

셀러들 "집값 내릴 바엔 렌트 주겠다"

부동산 시장이 주춤하면서 셀러와 바이어 눈치싸움도 치열하다. 셀러는 최대한 비싼 가격에 집을 내놓으려 하고, 바이어는 한발 뒤로 물러나 매매가가 내려가기만 기다리고 있다. 최근 모기지 이자율이 급등하자 부동산 시장 힘의 균형은 셀러에서 바이어로 이동하는 모습이다. 상황이 이렇자 일부 셀러는 매도 자체를 접고 임대수익을 꾀하고 있다. 집을 싼 가격에 내놓을 바에 렌트비를 받으며 버티겠다는 전략인 셈이다. 16일 LA타임스는 남가주 전역 부동산 시장이 주춤하자 많은 셀러가 전략을 수정하는 중이라고 보도했다. 신문에 따르면 남가주 부동산 시장은 돌변했다. 올 초만 해도 셀러가 집을 내놓은 지 며칠 만에 10건 이상 바이어 오퍼를 받았다. 하지만 요즘은 집을 내놔도 문의가 뜸하고 아예 없을 때도 많다고 한다. 결국 셀러는 ‘매도 희망가를 내려라’는 압박까지 받고 있다. 부동산 데이터회사 쿠컨(Kukun)의 수석 이코노미스트 랄프 맥라린은 일부 셀러는 집값을 지키기 위해 아예 리스팅을 포기하고 ‘관망’모드를 취한다고 전했다. 부동산 시장이 주춤하다면 활기를 띨 때까지 ‘기다리고 지켜보겠다’는 자세다. 특히 일부 셀러는 집을 팔기 위해 노력하는 대신 임대수익을 꾀하고 있다. 리알토 거주 케빈 첸도 2층 단독주택을 파는 대신 세입자를 들였다. 첸은 부동산 시장이 셀러에게 매매가 하락을 유도하는 만큼 손해 대신 렌트 수익을 얻겠다는 계산이다. 셀러가 주택 매물을 거둬들이고 렌트 등 보유 전략을 쓰는 이유는 모기지 이자율도 영향을 미쳤다. 현재 주택 소유주는 모기지 이자율 3%대에 집을 산 경우가 많다. 만약 집을 팔고 새집을 사려면 모기지 이자율 5%를 내야 한다. 기존 집을 팔고 새집을 사는 일은 자체가 손해인 셈이다. 또한 인플레이션 여파로 경기침체 우려도 커졌다. 주택 소유주는 경기 불확실성이 커진 상황에서 매매를 주저할 수밖에 없는 상황이다. 이런 분위기를 반영하듯 레드핀LA 린제이 카츠 에이전트는 “요즘 집을 팔려는 사람은 삶에 큰 변화를 겪은 이들이 대부분”이라며 “아이가 태어났거나, 가족 중 누가 죽거나, 이혼 또는 결혼을 한 사람들 정도가 주택 매도에 나서고 있다”고 전했다. 글렌데일 3베드룸 주택 소유주인 아라 카사비안(56)도 “집을 판 돈으로 포루투갈에서 은퇴 생활을 하려 했지만 계획을 미뤘다”며 “1년 뒤 부동산 시장이 다시 살아나면 지금 집을 파는 것보다 더 많은 돈을 받을 수 있을 것”이라고 말했다. 김형재 기자 kim.ian@koreadaily.com셀러 집값 부동산 시장 일부 셀러 남가주 부동산

2022-08-16

남가주 주택 중간가격 12년 만에 하락

남가주 지역 주택 중간 가격이 12년 만에 내려앉았다. 지난 10년 동안 5~6월 사이 주택가격 오름세였지만, 올해는 처음으로 하락세로 전환했다. 19일 LA타임스와 데일리뉴스는 부동산 매체 DQ뉴스를 인용해 지난 1월 이후 처음으로 남가주 지역 주택 중간 가격(median home price)이 내려갔다고 보도했다. 특히 두 신문은 주택 매물을 내놓자마자 팔릴 정도였던 부동산 시장 움직임도 눈에 띄게 식었다고 전했다. DQ뉴스 통계에 따르면 LA카운티, 오렌지카운티 등 남가주 6개 지역 카운티 6월 주택 중간 가격은 75만 달러로 조사됐다. 이는 한 달 전 중간 가격인 76만 달러와 비교해 1만 달러가 떨어진 가격이다. 상반기 주택 셀러 호가보다 웃돈을 주고 사던 시장 분위기가 갑자기 반전된 셈이다. DQ뉴스 측은 지난 10년 동안 여름철마다 부동산 거래가 활발해 주택가격이 올랐다고 전했다. 실제 매년 5~6월 사이 주택가격 상승률은 평균 1.78%나 됐다. 이 기간 주택 가격이 하락한 시기는 2010년 5~6월 사이였다. 남가주 주택 거래량도 급감했다. 지난 6월 남가주 지역 주택 거래량은 총 2만289건으로 1년 전 2만7143건과 비교해 25.3%나 줄었다. 주택 중간 가격 하락과 거래량 급감 요인은 고금리 현상에 따른 모기지 이자율 증가가 꼽혔다. 연초 3% 초반이었던 모기지 이자율이 현재 5% 중반까지 오르면서 주택 매수 수요가 눈에 띄게 줄었다. 그 결과 부동산 시장 매물 비중이 늘었고 셀러가 희망가격도 낮추는 현상이 나타나고 있다. 실제 부동산 중개업체 레드핀 통계에 따르면 지난 6월 남가주 부동산 시장에 나온 주택 매물 중 29.6%가 가격을 내린 것으로 나타났다. 이는 1년 전 주택 매물 중 12.6%만 가격을 내렸던 때와 비교해 두 배 수준이다. 다만 남가주 지역 6월 주택 중간 가격은 1년 전 67만9000달러보다 10.5%나 높은 가격이다. 이를 두고 일부 이코노미스트는 주택 가격이 소폭 하락에 그칠 뿐 크게 떨어지진 않을 것이라고 주장했다. 주택 가격이 본격적으로 떨어지는 시기는 2023년부터라는 전망도 나왔다. 하지만 LA타임스는 남가주 지역 임대주택 수요와 경쟁이 심해 주택가격 하락폭이 5~10%에 그칠 것으로 예상했다. 한편 6월 기준 남가주 지역별 주택 중간 가격은 LA카운티 86만 달러, 오렌지카운티 102만5000달러, 리버사이드 카운티 59만4000달러, 샌버나디노 카운티 51만7000달러, 샌디에이고 카운티 82만 5000달러, 벤투라 카운티 81만 달러로 나타났다. 김형재 기자중간가격 남가주 남가주 주택 남가주 부동산 남가주 지역

2022-07-19

“올해 남가주 주택시장 어떻게 될까”

지난해 최대 호황을 누린 부동산 시장의 새해 전망에 큰 관심이 쏠린 가운데 남가주한인부동산협회(회장 조나단 박)가 대형 세미나를 열어 한인들의 갖가지 궁금증을 말끔히 해소해 줄 예정이다. 한인부동산협회는 오는 2월 9일 수요일 ‘2022년 남가주 부동산 전망(So Cal Real Estate Forecast)’ 세미나를 개최한다고 24일 밝혔다. 이번 세미나는 매년 초 출범하는 신임 회장단이 회원인 한인 에이전트들은 물론, 부동산 정보에 목마른 한인들을 위해 마련하는 연례행사로 한해 시장의 방향성을 예측할 수 있는 중요한 전망이 공개되는 자리다. 이날 세미나는 오전 10시 LA 한인타운의 옥스포드 팔레스 호텔에서 오프라인과 온라인으로 동시에 진행된다. 오프라인 세미나는 참석자 수를 100명으로 제한해 열리고 동시에 유튜브를 통해 생중계된다. 올해 세미나의 주제와 강사는 세미나 주제와 강사는 ▶LA 주택시장 전망(한인부동산협회 제이 장 이사장) ▶OC 주택시장 전망(파라다이스 부동산 케니 박 파트너) ▶남가주 상업용 부동산 시장(코러스 부동산 마크 홍 대표) ▶금융시장 전망(파이낸스 아메리카 찰스 곽 마케팅 매니저) ▶SB 9 법의 활용(샌프란시스코 전문 아키텍처 업체) 등이다. 제이 장 이사장은 올해도 LA 다운타운과 한인타운 등의 주택 거래는 활발하겠지만, 가격 오름폭은 제한적일 것이라고 전망했다. 그는 “지난해 한인타운의 단독주택은 2019년 대비 8~10%가량 가격이 올랐고 올해는 5% 선으로 예상된다”며 “오를 수 있는 최고점에 다다른 것으로 판단되는 만큼 셀러와 바이어, 투자자는 상황에 맞는 전략을 세워야 할 것”이라고 말했다. 반면 OC는 추가 상승 여지가 크다고 분석한다. 파라다이스 부동산의 케니 박 파트너는 “리스팅 가격 대비 실거래가 비율이 연말 103~105%에서 1월 현재 110~115%로 올랐다”며 “숏세일도 없고 옥션은 뜨거우며 가격이 떨어질 만한 요소는 없다”고 말했다. 이어 그는 “OC는 집값이 오르면 가주 평균보다 더 오르는 특성이 있어 예측 기관에 따라 올해 7~19% 상승이 점쳐지고 있다”고 전했다. 상업용 부동산 시장에 대해 코러스 부동산의 마크 홍 대표는 LA 이외 지역의 성장세가 올해도 두드러질 것이라고 밝혔다. 홍 대표는 “팬데믹 이후 교외로 인구와 산업의 이동이 일어나면서 LA의 상업용 부동산 가격은 평균 1% 정도 빠졌다”며 “대신 OC가 6% 오르고 리버사이드, 샌버나디노, 벤투라 등 다른 남가주 지역이 10%대 상승했는데 2022년도 이런 움직임이 이어질 것으로 보인다”고 설명했다. 이 밖에 단독주택 부지에 최대 4유닛까지 재개발이 가능케 한 SB 9이 올해 시행된 상황에서 이날 세미나에는 홈오너가 알면 도움이 될 구체적인 프로세스와 소요되는 비용, 수익성 계산법 등이 다뤄질 예정이다. 협회 측은 “300명 이상 수용할 수 있는 대형 행사장이지만 오미크론 변이 등의 상황을 고려해 참석자 숫자를 제한했다”며 “안전을 최우선으로 세미나를 진행할 수 있도록 만반의 준비를 다 하고 있다”고 설명했다. 한인부동산협회의 조나단 박 회장은 “지난해 최고의 호황기를 보낸 부동산 시장이 2022년 어떻게 전개될지 관심이 뜨겁다”며 “지역별로 종류별로 올해 부동산에 대한 깊은 통찰력을 제공하게 될 것”이라고 말했다. ▶문의 이메일: mykreba@gmail.com 류정일 기자주택시장 남가주 가운데 남가주한인부동산협회 남가주 부동산 한인부동산협회 제이

2022-01-24

[2009 남가주 부동산 시장 결산-2·끝] 작년에 이어 올해도 까다로웠던 융자조건, 월급쟁이 보다 자영업자 거부율 높았다

▷좋은 동네는 버텼다 부동산 거래에서 가장 중요한 것은 '위치'(Location)다. 동서양을 막론하고 위치는 부동산 가치를 결정하는 중요한 요소가 된다. 위치는 단순히 장소만을 말하는 것이 아니다. 도심지와의 거리 학군을 고려해서 값나가는 좋은 동네가 형성된다. 올해 LA에서 동쪽으로 50마일 떨어진 신규주택단지의 가격 하락률은 30~50%대다. LA에서 북쪽으로 60마일 떨어진 지역의 새 집들로 분양가 대비 30~40%가 내려갔다. 하지만 좋은동네의 하락률은 10%정도다. 물론 이러한 인하폭으로 거래가 활발한 것은 아니지만 리스팅가격만으로 볼때는 다른 곳보다 가격내림이 적었다. 2009년도에 잘 버틴 지역으로는 LA 행콕파크와 라 크레센타 라 카나다 세리토스 사우스 패사디나 어바인 등이 있다. 경기가 좋을때 가격이 싸다고 해서 먼 지역으로 들어간 바이어들이 많았다. 이들 지역은 2008년에 이어 2009년에도 두 자리수대의 가격하락이라는 쓴 맛을 경험했다. 반면 LA와 가까운 곳에서 집을 구입했던 바이어들은 상대적으로 덜 손해 봤다. ▷까다로운 융자 융자조건이 2008년에 이어 올해도 까다로웠다. 크레딧 점수가 높고 충분한 다운페이먼트자금을 갖추고 있어도 거절받은 사람들이 많았다. 점수가 700점이 높아도 과거에 사소한 연체 기록이 있는 사람들은 이를 해명하느라 어려움을 겪기도 했다. 특히 W-2 폼을 받은 월급쟁이보다 자영업자들의 융자 거부율이 높았다. 은행들은 수입은 적어도 꾸준한 월급이 보장되는 샐러리맨들을 더 선호했다. 은행들은 다운페이먼트 비율을 20%이상으로 높였다. 그리고 소득증명을 위해 세금보고서 제출을 의무화 했다. 몇몇 은행들이 현재 인컴(Stated Income)으로 융자를 해주었지만 이들 프로그램은 지난 5월부터 모두 사라졌다. 은행들은 세금보고서상에 나타난 소득만 인정해줬다. 부수입으로 아무리 많은 소득을 올린다 해도 이 자금이 세금보고기록에 나타나지 않으면 인정하지 않았다. 그 결과 평소 세금보고를 제대로 했거나 다운페이먼트를 많이 한 바이어들이 반 값 주택을 차지했다. 또한 외국인에 대한 융자조건이 강화됐다. 과거에는 30%만 다운해도 융자를 받았다. 그러나 올해부터는 이 비율이 50%로 올랐다. 그나마 외국인 융자를 해주는 은행도 극소수에 불과했다. 센트럴 파이낸셜의 줄리아 임씨는 "올해는 좋은 매물을 찾고도 융자를 받지 못해 발걸음을 돌린 바이어들이 많았던 한 해로 기억된다"고 말했다. ▷모기지 금리가 효자 올해 주택 판매랑이 크게 늘었던 이유중의 하나를 꼽으라면 단연 모기지 이자율이다. 지난해까지만 해도 30년 고정 모기지 이자율은 5%후반에서 6%대를 넘나 들었다. 모기지 금리는 2009년부터 크게 떨어졌다. 지난 3월부터 4월까지는 30년 고정이 4.7%까지 내려갔다. 그 이후 2~3개월동안 5%후반까지 올랐던 금리는 다시 하락했다. 현재 모기지 이자율은 5%중반에서 움직이고 있다. 30만달러를 30년고정으로 5% 이자율로 돈을 빌리면 월 페이먼트는 1610달러다. 이자율이 6%로 오른다면 페이먼트는 1799달러가 된다. 1%로 차이로 월 상환금에서 189달러가 차이난다. 융자금이 많아진다면 페이먼트 격차는 더 벌어진다. 따라서 모기지 금리는 주택경기에 민감한 요소로 작용하고 있다. 그런데 올해는 FRB(연방준비제도 이사회)의 주도로 모기지 채권을 대량 매입하면서 이자율은 정책적으로 내려갔다. 저금리는 세금 크레딧 집 값 하락과 함께 올해 주택 판매량을 대폭 늘린 3대요인이 됐다. 박원득 부동산 전문기자

2009-12-23

[2009 남가주 부동산 시장 결산-1] 세금 크레딧 주고 가격 솔솔 오르니···주택 판매량 매월 두자리수 증가

2007년 정점을 고비로 떨어지기 시작한 주택가격은 2008년의 급격한 하락세에 이어 2009년들어 저점을 찍었다. 반면 상업용 부동산은 아직도 진행형이다. 힘들었던 한해로 기록될 남가주 지역 2009년 부동산 시장을 2회에 걸쳐 정리해 본다. ▷거래량 증가 지난 2월 부동산 정보분석 업체인 데이타 퀵은 놀랄만한 통계자료를 발표했다. 2009년 1월중 남가주 지역 주택 판매량이 1만5227채로 전년도 같은 기간에 비해 무려 52.5%가 늘었다는 것이다. 2008년까지는 주택 거래량이 전년도 대비 하락세를 지속했었기 때문에 이같은 발표는 많은 사람들의 주목을 받을만 했다. 2009년 주택시장을 암울하게 진단했던 부동산 관련 업계는 놀라지 않을 수 없었다. 연초에 발표된 이같은 통계수치는 주택경기가 회복세로 접어드는 신호탄으로 예측됐다. 2009년은 주택판매량이 눈에 띄게 늘어난 한 해였다. 주택 판매량은 지난해 대비 매월 두자리 수 이상의 증가세를 보여줬다. 그 결과 주택 재고량은 2008년에 비해 크게 줄었다. 남가주 지역 주택 인벤토리는 6.8개월치로 떨어졌다. 이 수치는 지난해의 8~9개월치에 비해 크게 줄어든 것이다. 주택 판매량 증가는 연방및 주정부에서 제공하는 세금 크레딧이 큰 역할을 했다. 그러나 가장 중요한 요소는 바닥 친 주택가격이 바이어를 끌어 들이는 결정적인 요인이 됐다. 미국 경기침체의 원인이 됐던 주택시장 거래가 늘어나면서 주가가 상승했고 경기호전에 대해 여러가지 보고서가 나오기도 했다. ▷숏세일.REO전쟁 2009년은 숏세일과 은행차압(REO)매물의 독무대라고 해도 과언이 아니었다. 남가주에서 판매된 주택중에서 비정상적인 조건하에서 팔린 집들은 전체의 40~55%를 차지했다. 두채중 한채는 은행집인 셈이다. 특히 샌버나디노와 리버사이드 지역은 비정상적인 매물이 전체 리스트의 대부분을 차지하기도 했다. 2008년까지만해도 숏세일과 차압매물에 오퍼한장 쓰지 않던 바이어들은 올해들어 거래시장으로 뛰어들었다. 긴 겨울잠에서 깬 바이어들은 활발하게 움직이면서 은행주택 헌팅에 나섰다. 이들 매물은 항상 복수오퍼가 몰리면서 발빠르게 움직인 바이어들은 정상가격에서 반값수준으로 주택을 사들였다. 그동안 주택시장을 관망하던 바이어들이 숏세일과 차압주택에 관심을 가지면서 주택 거래량을 늘리는데 크게 기여했다. 또한 미분양된 콘도나 타운하우스들이 차압수준의 가격으로 나오면서 바이어들을 즐겁게 해줬다. 반면 정상적인 가격으로 마켓에 나온 주택들은 오래기간동안 바이어를 기다려야 했다. ▷상업용은 추락중 주택시장이 바닥을 찍었지만 상업용 건물은 2009년들어 본격적인 하락세에 접어 들었다. 부동산 경기 사이클로볼때 주택에 이어 상업용 건물이 침체를 겪는다는 통계 속설을 그대로 이어갔다. 그러나 모든 상업용이 다 힘든 것은 아니었다. 4유닛 이상의 아파트들은 그래도 선전하고 있다. 아무래도 사람들의 의식주중의 하나인 주거지를 제공하는 아파트 투자는 경기가 힘들어도 잘 버티고 있다는 것을 입증하고 있다.오피스나 일반 상가는 상대적으로 높은 공실률로 인해 가격하락과 함께 이중고를 겪고 있다. 상업용 부동산 가격이 떨어지면서 이들 건물에 대한 수익률은 높아지고 있다. LA일원의 아파트의 경우 투자대비 수익률(Cap Rate)은 2008년의 5.2%에서 5.6%로 올랐다. 반변 오피스 빌딩은 지난해 5.9%에서 올해는 7.3%로 올랐다. 이 말은 가격하락폭이 클 수록 수익성이 좋아졌다는 것을 뜻하고 있다. 부동산 전문가들은 상업용 건물은 2010년이 바닥을 치는 해로 예상하고 있다. 상반기냐 하반기냐 등 구체적인 시기에는 이견이 있어도 내년에 저점을 찍는다는 것에 대해서는 동감하고 있다. 박원득 부동산 전문기자

2009-12-16

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